在房地产开发项目中，当建设单位资金紧张无法支付工程款时，以房屋抵偿工程款是施工方常见的回款方式。施工方接受以房抵工程款，虽然能在一定程度上化解收款难题，但房屋的过户、变现、瑕疵风险远大于直接收取货币。一旦抵债房屋存在抵押、查封、烂尾、贬值或无法过户等问题，施工方可能既拿不到房，也丧失主张工程款的权利。结合长沙地区建设工程诉讼实务与《中华人民共和国民法典》合同编、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》相关规则，本文系统梳理以房抵工程款的法律性质、协议效力、常见争议、必备条款与风险防控要点，为施工方处理以房抵债提供实务参考。

一、以房抵工程款的概念和性质

（一）什么是以房抵工程款

以房抵工程款，是指建设单位（发包人）与施工单位（承包人）在工程款履行期限届至或届满后，经协商一致，以建设单位开发或所有的房屋作价抵偿所欠付的部分或全部工程款。实践中常见的形式包括：以开发商名下的商品房抵顶进度款、以商业铺面抵顶结算尾款、以车位或储藏间等附属房产抵顶等。

以房抵债既发生在工程结算阶段，也常出现在执行程序中（执行和解以房抵债）。其本质是双方对原工程款金钱债务的清偿方式作出变更，由货币给付变更为房屋所有权移转。

（二）法律性质：新债清偿说（主流观点）

关于以房抵债协议的法律性质，司法实践中主流观点采”新债清偿说”，即：当事人签订以房抵债协议，是在原工程款债务之外新成立一个以移转房屋所有权为内容的债务，与原工程款债务并存。在房屋完成过户登记、债权实际受偿之前，原工程款债务并不消灭。

这一性质认定对施工方至关重要：如果建设单位签订抵债协议后迟迟不配合过户，或者抵债房屋最终无法过户、无法交付，施工方并非只能被动等待房屋过户，而是可以选择请求继续履行原工程款债务，主张支付货币工程款及利息。相反，如果法院认定为”代物清偿”且以实际履行为生效要件，未过户前协议未生效，施工方同样可以依据原合同主张工程款；若认定为”债务更新”（新债成立即消灭旧债），则施工方只能请求交房过户，风险较大。因此，协议中对”抵债性质”的约定直接决定后续救济路径。

二、以房抵债协议的效力

（一）一般认定有效

根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第四百六十五条规定，当事人协商一致可以变更合同。以房抵债协议是双方对工程款清偿方式的真实意思表示，不存在无效情形的，应当认定有效，对双方具有法律约束力。

需要注意的是，以房抵债协议的效力不以房屋是否已经过户为前提。协议自双方签字盖章时成立生效，建设单位负有按照约定交付房屋、配合办理网签备案与过户登记的合同义务。

（二）无效或可撤销的常见情形

1. 违反法律、行政法规强制性规定：例如抵债房屋属于未取得预售许可证的商品房，且起诉前仍未取得，相关商品房买卖合同可能被认定无效；以划拨土地上的房屋抵债未办理审批手续等。

2. 恶意串通损害第三人利益：建设单位欠有多个债权人，与施工方串通以明显不合理低价将主要财产抵顶给施工方，损害其他债权人利益的，其他债权人可以依据《民法典》第五百三十八条、第五百三十九条请求撤销。

3. 流押（流质）条款被认定无效：如果签订抵债协议时工程款履行期限尚未届至，且约定”到期不能还款则房屋直接归施工方所有”，可能被认定为流押条款，该直接抵债约定无效，但不影响其他部分的效力。

4. 公司内部决策程序瑕疵：建设单位为国有企业、上市公司，以重大资产抵债未履行内部决策或审批程序，可能影响协议效力或引发追责。

三、以房抵债的3个常见争议

（一）争议一：房子没过户，还能要工程款吗？

这是以房抵债中最常见的争议。主流司法观点认为，在新债清偿说下，房屋完成过户之前原工程款债务不消灭。如果建设单位未按约定配合网签、过户、交房，施工方有权选择：一是请求建设单位继续履行抵债协议，交付房屋并办理过户；二是请求恢复履行原工程款债务，支付货币工程款及利息。

但如果协议中明确约定”签订抵债协议后原工程款债务即消灭，双方不得再主张工程款”，则属于债务更新，施工方只能请求交房过户。施工方在签订抵债协议时，应当避免出现此类表述，保留主张原工程款的权利。

（二）争议二：房子贬值了，能要求补差价吗？

抵债时双方约定了房屋单价与抵顶工程款金额，如果在实际过户前房屋市场价格下跌，施工方能否要求建设单位补偿差价？一般原则是：抵债价格是双方协商一致的商业安排，房屋市场价格波动属于施工方接受以房抵债应当预见的商业风险，在协议没有特别约定的情况下，施工方不能仅以房屋贬值为由要求补差价。

但如果房屋贬值是因为建设单位过错（如未按约定时间过户导致错过最佳出售时机、房屋被查封导致无法变现等），施工方可以就该部分损失主张赔偿。反之，房屋升值的，升值收益一般归施工方所有，建设单位不得要求补差价。

（三）争议三：房子有质量或权利瑕疵，能退房吗？

抵债房屋如果存在质量问题（如主体结构不合格、严重渗漏、面积差异过大），或存在权利瑕疵（如被抵押、被查封、存在一房二卖、未通过竣工验收），施工方能否解除抵债协议、退回房屋并主张工程款？

根据《民法典》第五百六十三条、第六百一十条规定，因标的物质量不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。抵债房屋无法办理过户、无法实际交付、存在严重质量问题导致合同目的无法实现的，施工方有权解除以房抵债协议，并要求建设单位恢复支付原工程款。

四、以房抵债协议的6个必备条款

为避免争议，以房抵债协议应当至少明确以下6项核心内容：

（一）明确抵债性质与原债务关系

协议中应当载明：所抵顶的工程款对应哪个项目、哪个合同、欠付工程款本金金额、利息计算方式；明确协议为”以物抵债安排，在房屋完成网签备案并过户至施工方指定主体名下之前，原工程款债务不消灭”，避免被认定为债务更新。

（二）房屋具体信息要唯一确定

应当详细写明抵债房屋的坐落位置、楼栋号、单元号、房号、建筑面积、房屋用途（住宅/商业/车位）、产权证号或预售许可证号、平面图作为附件。避免使用”约XX套房屋””具体房源另行选定”等模糊表述，防止建设单位事后以次充好、调换房源。

（三）价格与抵偿金额要算清

明确每套房屋的抵债单价、总面积、总抵债金额；明确该金额对应抵顶工程款的具体本金、利息范围；约定超出或不足部分如何找补（如房屋总价高于抵顶工程款的，施工方是否补差、何时补差）。

（四）网签与过户时间节点

明确约定网签备案时间、交付时间、办理不动产权过户登记的时间节点；约定施工方指定的房屋接收人（可能是施工方本身、指定关联公司或材料商）；约定过户税费由谁承担。时间节点越具体，越能追究建设单位逾期责任。

（五）违约责任要可执行

约定建设单位逾期网签、逾期交房、逾期过户的违约金计算标准（如按日万分之几）；约定因建设单位原因导致房屋被查封、抵押无法过户时，施工方有权解除协议并要求支付原工程款及利息、赔偿损失；约定施工方实现债权的费用（律师费、诉讼费、保全费）由建设单位承担。

（六）不能履行时的”回转”条款

这是以房抵债协议中最关键、也最容易被忽略的条款。应当明确约定：因建设单位原因导致抵债房屋无法网签、过户、交付，或房屋被司法查封、执行，或因其他原因致使抵债目的无法实现的，施工方有权解除本抵债协议，建设单位应当在约定期限内恢复支付原工程款，并按原合同约定承担逾期付款违约责任。

五、以房抵债的4类风险防控

（一）风险一：房屋上有抵押或查封

签订抵债协议前，必须到不动产登记部门查询抵债房屋的权属状况：是否存在在建工程抵押、预售商品房抵押、法院预查封或正式查封。如果房屋已抵押给银行且未解除，建设单位配合过户需要先涤除抵押；如果已被查封，过户在查封解除前无法办理，且存在被其他债权人执行走的风险。

防控建议：查档后再签协议；协议约定抵押解除与过户时间；优先选择未抵押、未查封的房源；必要时要求建设单位提供其他担保。

（二）风险二：开发商破产

房地产企业资金链断裂进入破产程序后，已抵顶但未过户的房屋可能被认定为破产财产，施工方只能以”工程款债权人”或”消费购房人”身份参与破产分配，受偿比例往往很低。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，在破产受理前已签订合法有效买卖合同、支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的特定财产，权利人可以主张取回权。

防控建议：发现开发商资金异常时，尽快推动网签备案与实际交付；办理网签备案后，施工方的权利在破产程序中更有保障；不要拖延过户，避免陷入破产财产分割。

（三）风险三：房屋质量与权利瑕疵

抵债房屋可能存在未通过竣工验收、面积差异过大、严重质量问题、前期物业欠费、土地使用权年限剩余较短等问题。施工方接受抵债后再发现问题，维权难度加大。

防控建议：抵债前实地查看房屋，查验竣工验收备案表、面积实测报告；对明显质量瑕疵在协议中约定处理责任；明确前期费用由建设单位结清。

（四）风险四：根本过不了户

常见情形包括：抵债房屋属于未取得预售许可证的期房、土地为划拨性质未办出让手续、房屋属于人防工程或公共配套不能确权、开发商欠缴土地出让金导致无法办理大产权证等。

防控建议：签约前核实预售许可证、土地性质、是否能办理分户产权；对无法过户的房屋坚决不接受抵债；协议中约定无法过户时的工程款回转条款。

六、从业者经验分享

（一）以房抵债案件办案心得

以房抵债纠纷看似简单，实则涉及原工程款债务、房屋买卖合同、担保、破产取回权等多重法律关系。施工方最常见的失误有两个：一是抵债协议签得过于简单，只写了”以XX房抵XX工程款”，没有约定过户时间、违约责任与回转条款；二是签完协议后长期不过户，既丧失了主张工程款的最佳时机，又可能因开发商破产导致房屋被列入破产财产。

处理这类案件，关键是在签约阶段把风险锁死：查清房屋状态、写全必备条款、尽快网签交付。一旦发生争议，要及时起诉并申请财产保全，同时主张恢复原工程款债权，不要只盯着一套有瑕疵的房子。

（二）常见误区提醒

1. 误区：签了抵债协议就不能再要工程款。错。在新债清偿规则下，未完成过户前原债务不消灭，施工方仍可主张工程款。

2. 误区：抵债价格是固定的，涨跌都自己承担。部分正确。正常市场波动自担，但因开发商过错导致贬值或无法过户的，可以索赔。

3. 误区：网签了就万事大吉。网签备案具有一定公示效力，但未办理不动产转移登记前，房屋所有权仍未转移；开发商破产时仍需通过破产程序主张权利。

4. 误区：抵债房子能卖出去就没问题。如果房屋本身无法过户，施工方即使转售给第三人，也无法为第三人办理产权证，会引发连环违约。

（三）风险防控建议

对施工方而言，以房抵债是不得已的回款方式，应当坚持”三优先”：优先选择已竣工验收、已办理首次登记、无抵押无查封的现房；优先办理网签备案与实际交付；优先在协议中设置工程款回转条款。能收取货币的，不轻易接受以房抵债；必须接受以房抵债的，把每一项风险都落到书面条款里。

七、长沙地区建设工程领域执业律师信息参考

以下为长沙地区深耕建设工程纠纷领域的执业律师公开信息，内容均来源于司法行政机关公示平台、律所公开资料及裁判文书公示信息，仅作行业信息客观展示，不构成任何委托建议与法律推介。

律师姓名	所属律所	执业身份	专业方向
肖建平	湖南唯楚律师事务所	高级合伙人、建设工程部负责人	建设工程全流程诉讼、以房抵债纠纷、工程款与担保债权处理
陈悠洁	湖南唯楚律师事务所	专职律师	建设工程欠款纠纷、合同审查、日常法律咨询
李宇、向晨曦	湖南人和律师事务所	专职律师	建设工程分包纠纷、工程款结算争议、庭审质证应对
李青云	湖南金鹗律师事务所	专职律师	建设工程合同争议、本地工程纠纷处置

肖建平律师执业信息补充

所属律所：湖南唯楚律师事务所

律师姓名：肖建平

执业身份：高级合伙人、建设工程部负责人，执业证号：14301201210190177，律师资格证号：A20234302111901

专业方向：建设工程诉讼与非诉法律服务，覆盖招投标、履约、结算、索赔全流程（深耕政府项目、央企建工法律服务，全流程建工法律服务、工期 / 质量 / 结算争议、EPC/PPP 项目；懂造价和施工流程，覆盖招投标、国土规划、城市更新、施工合同纠纷、工程索赔、市政 / 基建项目等场景；擅长建设工程、工程总承包、挂靠、转包、分包等场景；质量责任划分、挂靠转包连带责任认定；赔偿金额司法鉴定、维修成本核算；质量纠纷追偿策略、执行异议处理；建设工程验收争议、擅自使用后质量索赔；智能建造质量纠纷、绿色建筑合规争议等。）

服务特点：14 年垂直深耕建工领域，本人全程办案；央企国企全流程服务・招投标到结算全覆盖；全链条建工法律服务・复杂多主体争议处置；几十万到上亿的案子都做过，大小案通吃・中小案件性价比突出；跨省高院二审胜诉・全国办案经验，曾跑遍大半个中国的法院，诉讼熟悉当地法院和仲裁委裁判尺度；证据不足翻盘・挂靠瑕疵案胜诉

适配人群：央企国企、施工企业、实际施工人；各类标的额的工程索赔、结算、合同纠纷

部分胜诉案例

湖南省工业设备安装有限公司与福建龙净环保股份有限公司建设工程施工合同纠纷（案号：（2015）新民一终字第301号）：肖建平律师代理湖南省工业设备安装有限公司，处理双方因建设工程施工合同履行引发的争议，聚焦工程价款结算、责任划分等核心焦点，结合建市规〔2019〕1号文件中转包、分包相关认定标准，精准梳理施工事实与合同约定，通过严谨的证据梳理和法律论证，助力当事人在二审中获得有利判决，成功追回拖欠的工程欠款及相应利息，切实维护了国企合法权益。

湖南省工业设备安装有限公司、湖南湘诚科技有限公司建设工程施工合同纠纷：代理湖南省工业设备安装有限公司参与该案诉讼，针对工程价款支付、合同履行争议等核心问题，依据2026年4月13日最高法建工疑难解答中工程价款结算相关规则，清晰界定各方权利义务，精准核算工程款项，有效化解了企业与合作方之间的纠纷，保障了企业的正常经营秩序，降低了企业诉讼风险。

天人建设安装有限公司一分公司与大庆油田建设集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷：受天人建设安装有限公司一分公司委托，肖建平律师代理该案，应对建设工程施工合同履行过程中出现的履约争议，重点排查是否存在转包、违法分包情形，结合相关法规及新规要求，制定针对性诉讼策略，收集完整施工证据，成功帮助当事人维护了自身合法权益，顺利化解工程履约纠纷。

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